요즘 부동산 경매를 시작하는 사람들이 많습니다.
경매는 현재시가보다 집을 싸게 사는 것을 전제로 하기 때문에, 집값이 크게 오르지 않더라도 낙찰을 받은 후에 현시세가로만 팔아도 시세차익을 거둘수 있습니다. 조금의 지식만 가지고 있다면 수익을 내는것이 어느정도 보장이 되는거지요.
경매가는 대체로 아파트 시세의 약 70~80% 선에서 형성이 됩니다. 물론 서울,수도권 지역과 지방은 차이가 있습니다. 서울보다는 지방이 시세보다 경매가가 차이가 많이 나는 편입니다. 가격대는 수도권보다 낮지만 시세차익에 있어서는 지방이 유리한 점이 있기 때문에 처음 소자본으로 시작하는 분들은 지방부터 공략해서 서서히 수도권으로 올라온다는 예기들이 있기도 합니다...
경매 수익방식
그럼 경매를 통해 어떻게 수익을 올리는지 간단하게 살펴보겠습니다.
예를 들어
1억짜리 소형아파트를 7천에 낙찰을 받아서 현재 시세로 판다고 하면,
부동산 취득세 + 등기 및 수수료 + 기타 양도를 위한 이사비용 및 관리비
등의 소요비로 대략 500만원정도의 비용이 들게 됩니다. 이값은 추정치이므로 조금의 가감은 있습니다.
수익 간단 계산: 1억 - 7천만원 - 500만원 = 2천 5백만원
낙찰만 받는다면 불과 몇주만에 2천 5백만원을 벌게 되는셈이죠. 물론 현행 법률상 주택을 취득한 후 2년이내에 팔게되면 양도세가 50% 붙기 때문에, 수익에서 50%는 세금으로 내야합니다. 그래도 천여만원의 수익을 얻을 수 있는 셈입니다.
내돈 얼마를 가지고 시작 할수 있나?
그런데 경매에 있어 좋은 점은 집을 살때 돈이 부족해도, 내돈으로만 사는 것은 아니라는 건데요.. 경매 낙찰을 받게 되면 은행으로부터 '경락잔금대출' 이라는 대출상품을 통해 대출을 받을 수가 있습니다.
내돈 투자액 예)
일반적인 부동산담보대출과는 다르게 주택가의 80%에서 경우에 따라서는 90%까지 대출을 받을 수 있기 때문에 7천에 낙찰을 받았다면 80%대출인 경우 5,600만원을 대출 받을 수 있습니다.
그럼 실제 내 돈은 7,000 - 5,600 = 1,400 만원
이 있으면 가능하다는 예기입니다.
위의 예제는 + -의 가감이 있겠지만 대체로 이런 정도의 수익이 발생합니다.
왜 공인중개사 자격증이 필요한가?
경매란 대개가 어떤 사연이 있어서 집이 채권자에게 넘어가 처분하는 행위이기 때문에 여기에는 법적인 요소들이 있게됩니다. 예전에는 이런 까다로운 법적문제들 때문에 일부 전문가들만 부동산 경매를 해 왔지만 요즘은 이런 경매만 전문으로 진행해주는 공인중개사나 법률사무소들이 있어 훨씬 수월하고, 시중에도 많은 서적들이 나와있어 스스로 공부해서 도전하기에도 좋은 세상이 되었죠.
경매에 있어 성공의 포인트는 낙찰후 잘 팔리는 집인지, 시세는 얼마인지, 향후 집값이 오를 것인지 내릴 것인지, 만약 전세를 놓을 경우 전세가는 얼마인지, 월세를 놓으면 월세는 얼마인지 등등.. 부동산에 대한 전반적인 통찰력을 갖추어야 한다는 것입니다.
물론 자격증이 없어도 여러번 경매를 하다보면 보는 눈이 틔이긴 합니다.
공인중개사 자격증이 있으면 좋은점
만약 퇴직 후를 준비해야 하고 경매도 관심이 있다면 공인중개사 자격증은 날개와 같은 역할을 하지 않을까 싶습니다. 요즘 경매를 하는 많은 분들이 직장인들인데, 짬 시간에 경매물건 찾고, 부인이나 대리인을 보내 입찰하고 퇴근 후나 주말을 이용해서 나머지 일처리를 하면서도 성공한 사례들이 많습니다. 2년만에 20채의 집을 보유하고, 임대수익만 수천만원이라는 사례를 꽤 많이 접할 수 있습니다.
퇴직을 한다면 공인중개사로 직장도 가지면서 경매물건 보는 정보나 지식도 얻을 수 있어 이보다 좋은 자격증은 없습니다.
공인중개사 준비하는 데 얼마나 걸리나?
사실 이 부분에 대해서는 딱히 정해진 기간이 있지는 않습니다. 개인의 공부적성과 노력 여하에 따라 달라지기 때문인데요. 얼마전 제가 아는 지인은 40대 중반에 대기업을 퇴사하고 6개월만에 자격증을 따서 지금은 경기도 일산 쪽에서 중개업을 하고 있습니다.
현재 벌이는 회사 다닐때 보다 2배이상 더 많다고 하니..정말 잘한 선택인거죠.. 부동산 중개업은 자영업이니까 퇴직 연령도 없고, 남는 시간 자기의 시간을 얼마든지 활용할 수도 있어 이보다 좋은 퇴직후 직업도 없지 않을까요?
공인중개사 대략적인 한달 수익은?
공인 중개사 수수료는 매매계약, 임대차계약, 거래금액당 수수료율이 조금 다르지만 평균적으로, 거래금액의 0.005%입니다.
예를 들어
공인중개사 시험은 언제 있나?
공인중개사 자격증 시험은 1년에 1회 있는데 2016년 올해에는 10월29일에 치뤄졌고, 내년에도 10월경으로 예상되고 있습니다. 공인중개사 시험공부 기간이 대략 6개월에서 1년 사이라는걸 감안하면 지금이야 말로 시험 준비를 할 수 있는 적기라고 할 수 있겠습니다.
공인중개사 시험 응시를 생각하고 있거나, 경매를 준비한다면 자격증 정보센터를 통해 공인중개사 관련자료와 상담을 무료로 받아볼수 있습니다. (▷무료상담 및 무료자료 신청하기)
개인적인 생각이지만 연금보험 넣는거보다 이런 자격증 하나 따놓는 것이 훨씬 이득이라고 생각됩니다. 활동적 측면에서도 생활비용 측면에서도 말이죠..
