올해 11.3일 부동산대책 이후 부동산 거래 시장은 많이 위축되고 있습니다. 이렇다 보니 부동산담보대출 대출이자도 많이 올라 연이자가 5%가 넘는 주택담보대출까지 나오고 있는 실정이지만 내년 하반기부터는 부동상 경매시장의 판이 상당히 커질 것으로 점져지고 있습니다.
그 이유는 미국 트럼프 대통령 당선으로 촉발된 달러화 유출 및 금리인상으로, 부동산 담보대출 금리가 올라가면서 올해 한해 빚을 내며 집을 샀던 많은 사람들이 이자를 감당하지 못해 내년 하반기부터는 경매 물량이 쏟아져 나올 것으로 전망되기 때문입니다.
일반적으로 부동산 경매 물건은 연체율이 증가하기 시작하는 시점으로 부터 7~8개월 이후부터 매물로 나오는 경향이 있다고합니다.
금리에 따른 경매물건 거래수
기준금리가 연 2.7%였던 2013년에는 8,509건의 경매가 이루어졌고 낙찰률은 38.6%,
기준금리가 연 1.25%였던 지난달 거래건수는 3,079으로 떨어졌고, 낙찰률은 87.4%
기준금리가 올라가면 경매물건은 쏟아져 나오고, 매물이 많으니 낙찰률은 떨어진다고 하겠습니다. 낙찰가도 내려가구요.
트럼프의 주요 정책이 자국산업 보호와 해외에 나가있는 미국 기업들을 미국으로 불러들이는 것, 그리고 해외에 글로벌 기업들이 가지고 있는 수백조 달러를 미국으로 유입되게 하는 것인데요..이로 인해 내년에는 전반적으로 금리인상이 예측되고 있죠.. 여기에 연방준비은행 FRB의 금리인상도 예정되고 있어, 우리나라의 내년도 기준금리 인상은 거의 기정 사실화 되어가고 있습니다.
대출금리 인상이 이미 가시화되고 있고, 내년에는 금리 인상 압박요인들이 조금더 증가할 것으로 점쳐지고 있어, 대출이자를 해결하지 못하는 경매매물이 나오는 때가 내년도 하반기 부터라는 거지요..
공인중개사 자격증과 경매의 연관성
사실 경매를 하는데 있어 공인 중개사 자격증이 꼭 필요한 것은 아닙니다. 그러나 경매에 필요한 여러 지식들이 부동산 시장과 직결되어 있어, 공인중개사 자격증을 가지고 있다면 매우 유리한 것이 사실입니다. 요즘 경매에 관련된 책들이 붐을 이루고 있는데요, 만약 경매에 뛰어들 생각이 있다면 내년 10월경에 있을 공인중개사 자격증에 도전해보는 것도 좋겠습니다.
공인중개사 준비기간
공인중개사 자격증 준비기간은 대략 빠르면 6개월에서 1년 정도를 잡습니다. 물론 나이가 많고 공부 머리에서 멀어져 있다면 2년 정도까지 봐야겠지만, 제대로 준비한다고 마음먹고 매일 6시간 이상씩 준비한다면 1년 미만이면 딸수 있겠습니다. 물론 어느정도 공부머리가 있는 분의 경우일 수 있습니다. 개인차라는 것이 있으니 무조건 이렇다고 말할 수는 없겠습니다.
제가 아는 40대 중반의 지인의 경우 지난해 잘 다니던 대기업 건설사를 그만두고 6개월 공부해서 자격증을 땄습니다. 공부는 기간도 중요하지만 집중도와 공부전략이 매우 중요한니다.
시험과목
* 부동산학 개론: 부동산학 전반에 대한 이론 및 기초
* 민법 및 민사특별법: 민법 중 중개와 관련된 소유권,채권,등기,지적에 대한 기초
2차 시험과목
* 공인중개사법 및 중개실무: 공인중개사 업무와 의무
* 부동산공시법과 세법: 부동산 등기법, 지적법에 대한 것과 부동산 매매, 보유, 처분 시의 세금관련법
* 부동산 공법: 국토의 이용관리와 부동산 소유권의 사용,수익,처분에 관한 법령
* 합격요건
1,2차 평균 60점 이상, 매 과목 40점 이상,
1차만 합격시 다음해 1회에 한해 1차 시험없이 2차만 응시 가능.
시험 준비 요령
공인중개사 시험은 민법에서 당락이 결정된다는 예기를 많이 합니다. 민법은 분량이 상당히 방대하고, 다양한 케이스별로 이해를 해놓아야 디는데 책 한권 독파하는데도 시간이 꽤 걸리므로 제이먼저 민법부터 공부계획을 잡고, 기탁 과목을 시간 배분하는것이 좋습니다.
아무래도 법적인 부분은 혼자 공부하며 이해가 어려운 부분이 많기 때문에 직접 학원에 가거나, 혹은 인턴넷 강의(인강)을 신청해서 듣는 두가지 방법이 있습니다.
학원의 장점은 여러사람과 정보교류를 할 수 있고, 자칫 느슨해질수 있는 공부 스케쥴을 타이트하게 관리할수 있다는 장점이 있는 반면, 직장에 다니면서 강의시간에 빠지지 않고 참석하기가 어렵고, 한번 진도를 놓치게 되면 따라가기 어렵다는게 단점..그리고 비용이 비쌉니다.
반면 인터넷강의 등록시 강의가 전체 스케쥴에 따라 완강 형태로 모두 올라와 있기 때문에 자신의 시간과 진도에 맞춰 공부할 수 있고, 이해가 안되는 부분은 반복 청취가 가능합니다. 직장다니면서도 언제 어디서든 시간날때 공부가 가능합니다. 비용 또한 학원에 비해 저렴합니다. 다만, 자기 관리가 좀 안되는 경우, 느슨해 질 수 있다는 단점이 있습니다.
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시험준비 지금이 적기
올해 2016년 공인중개사 시험은 10월 29일에 있었습니다. 내년에도 이 시기에 있을예정이니까 지금부터 공부하면 약 11개월 정도가 남은 셈입니다. 위에서 말했듯이 내년 하반기부터는 경매시장이 활성화 될것으로 보입니다. 만약 공인중개사를 합격한다면 부동산 중개와 경매를 함께 병행할수 있어 일석이조요..또 공인중개사 공부하면서 경매 공부도 완전히 다 되니..또한 일석이조 아닐까 싶습니다.
